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阿咪記錄事件簿:


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2011年8月16日 星期二

【菜鳥買房記】斡旋、簽約、交屋

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偷懶很多天,得要來寫個進度了。
這幾個禮拜都很忙碌,一到週末,就得到處奔波著採買等~~




呼~到今天為止,把一些事情都確認,心裡也比較踏實,
比之前還不清楚狀態時來得好,
工程一步步的進行,這週末,廚具會進場,到時候,家的感覺會更切實囉!


回正題。


斡旋

先前提到過關於斡旋的部分,
斡旋,就是指跟屋主談價格,
這個步驟,其實內政部有一個官方版本的要約書,其功能就跟斡旋金是一樣的,
但是,民間一般還是習慣使用『斡旋金』的部分,
主要是因為,買方拿出錢來,會讓賣方覺得對方真的有誠意要談價格、而不是呼嚨好玩的,
當然有很多人對這觀念很不以為然。
但以現今社會風氣來看,若我是賣方,也會在對方有先拿出一點錢來時會覺得...這的確是有誠意。
『斡旋金』會在案子談成時,直接轉做訂金的一部份,
但若案子沒談成,這筆錢也會全數退還給買方。

要提醒的是,我在網路上看到有人分享,有些不肖仲介會惡意的把斡旋金扣下,
找的理由是,把錢先留下,等下次斡旋就不用另外在提錢~~
切.....誰知道下一間斡旋會不會在他這邊談,
而且這錢到底是放在公司、還是他私人口袋...誰會知道。
所以,千萬記得,沒談成案子,就把斡旋金拿回喔!!!

在斡旋之前會簽一份「買賣斡旋金契約」,
在斡旋前,請先仔細的閱讀好內容,
信義房屋的作法是逐一條約的跟買方確認,(有條理的確認)
這時他們也會把房屋的權狀調查資料都備齊,一一的給買方看過,
確認好後,在簽約。

為什麼要這麼花時間,就是因為,一旦斡旋金額談成,那麼這份契約就成立,
之後若是臨時發現有啥問題的突然反悔,就變成反悔的那一方得要付違約金,
所以才說,在斡旋前,得要三思確認,不要太著急喔!!

噗~話是這麼說啦....
不過,我們買房子的速度超快的.. XDDD
我們是當天早上看屋、中午給回覆、下午去簽斡旋金契約、晚上斡旋....就成了
但是沒有當晚簽約,我們是談完的兩天後才簽約,(賣方要求)
在這兩天的等待過程其實很忐忑,不知道賣方會不會反悔,其實也知道反悔機率不大,
不過事情沒成前,都還是未定數,當然還是會擔心囉~~~

斡旋當天,信義有約我們跟屋主一同到現場,
不過~他們不會讓我們直接跟屋主談,這點很重要,
畢竟有些談的技巧,還是要讓專業的來~~
當晚我們是在外頭的接待區域等待,屋主則是在裡頭的小房間談,由信義負責案子的仲介跟屋主談,
當中,他們會不時的出來回報進度,或是要加碼之類的,也會在當下說明,
如果要提高出價金額,就得要重新簽一份斡旋金契約,(原先的那一份會作廢掉)
在最後談成時,才讓我們跟賣方碰面,就這樣完成囉!!!

斡旋金額依照各家跟案子金額不一也會有所不同,所以就是先詢問過仲介再決定。
(用現金斡旋不會超過10萬元)

喔,如果買方在下斡旋後突然反悔,請立刻跟仲介聯絡說明,
只要在賣方還沒簽下斡旋契約前,都可以撤銷斡旋的。




簽約

買方在簽約時要攜帶的東西有:印章、身份證跟部分簽約款
為了這一天,我送給小鍾一個手工印章,
因為正好也到了小鍾的生日,這是我們的第一間房子,是很重大的事情,
因此,就花了3000元,刻了一個漂亮的手工印章送給他。
嘿嘿~~簽約當天,大家都很稱讚這個章呢!!
印章為啥這樣貴,
一方面我們選擇天然水牛角作為印章的素材,
另一方面,我們選擇用手工刻字。
若是用機器刻字的話,價格大概就是在1500元左右,
但手工刻字就是double價啦~~~
我堅持手工是因為,這個師傅刻出來的字很美,
因為師傅還蠻愛聊天的,所以過程中有看到他的一些作品,很精緻,
手工的字會比較圓潤有生命,也不容易被人給模仿...
既然要送,那麼,我就多花點預算,送好的給小鍾囉!!!


說明一下房屋付款的日程,
第一次款:簽訂買賣契約時,支付買賣成交價額的10%,
第二次款:稅單核發三日內,支付買賣成交價額的10%,
第三次款:貸款核撥及交屋,支付買賣成交價額的80%。

(當中各成數或許會依照案子不同而有不同的調整,我列出的,是我們的情況。)


喔~簽約當天我們並沒有付足第一次款的全部金額,剩餘的,我們是在隔天用匯款的方式補足。

要說明的是,所有的錢都會先到「履保(履約保證)戶頭」,每個案子都會有其自己的專戶,
代書會將帳號交給買賣雙方,買賣雙方都可以自己去查詢戶頭內的金額,
戶頭內的金額,會在交屋後,即轉入賣方的戶頭內,
在那之前,賣方是沒有辦法去動用到戶頭內的金錢,對買方是個保障。


其實我們第一次買房子,所以很多東西都不知道,最多只能上網查查資訊,但也不是很明瞭。
幸好,信義房屋的邱代書很專業,除了逐一的跟我們講解外,還提醒我們需要注意的細節。
而且邱代書還幫我們介紹了非常好的銀行貸款專員,這個對我們幫助很大,之後再說明。

『簽約』跟『用印』基本上就是同一次的步驟,
反正我們也沒幹嘛,就是聽著代書解說她現在做的動作,
然後按著她的要求簽名等~~
其他的,就是跟賣方一起聊天!!! XDDDD

喔~這時候會需要簽一張本票,金額是成交價的八成,
這張本票會由代書保管,然後在交屋當天,把本票交還給買方,當場撕毀。


簽約完,接著就是賣方那邊有很多手續得要辦理,
不用擔心水電瓦斯那些過戶問題,因為代書都會幫忙辦理,
這也是為啥得要另外付一筆代書費用,我們是覺得付這費用很OK,
畢竟,我跟小鍾也沒辦法一一去跑這些流程,
因此乾脆付代書費,讓專人處理好好的,這樣我們自己也輕鬆些。
(我會在最後列出所有相關費用項目的。)






交屋


基本上在簽約時,代書會抓一個時間表,把每個步驟大概進行的時間列出來,
這樣讓雙方心裡都有個底,在何時會需要預備什麼東西,(買方得要預備錢啦!)
不過時間有可能會提前,像我們的日程就提前不少,
因為貸款進度很順利,然後只要賣方那邊資料都備齊,基本上就交屋了。
我們6/22簽約,本來預計是7/29交屋,不過稍微提早在7/27交屋的,
其實可以更早交屋,本來順利的話,7/22就可以交屋了。
但是賣方太晚把塗銷證明給代書,所以來不及辦手續,
接著賣方週一、二又有事情,就拖到了週三才交屋啦!!!


在簽約後,大部分買方要做的一件事情就是----申請房貸
簽約時,代書就先跟我們提房貸的部分,
她會幫我們詢問幾家銀行,若是我們自己有常往來的銀行也可以提供給她,
這樣我們就可以選擇比較優惠的房貸來申請。

這次她介紹遠東銀行的小華非常專業,人也超好,很nice的一個女生!!
關於貸款的部分我沒辦法說得太詳細,
是因為......我對數字實在是很.......頭疼啊!!! @@"
根本記不住啥是啥,然後趴數是多少我也記不得的....很傷腦筋。

好啦~~我就自己目前所知的寫,反正到時候小鍾會再糾正我的。

我們沒用政府的優惠房貸,
因為我們貸的房貸是比政府的優惠房貸還要低,比較之下對我們划算更多。

很多人會想說用到貸款的「寬限期」,
所謂的寬限期,是你在寬限期內,每個月只需要繳利息就可以,
等寬限期過後,再開始繳納本金加利息。

對於一些買屋後手頭還有點緊的人來說,有寬限期或許是很方便的,
但仔細的算,前3~5年,你都只繳利息不還本,之後,開始還本跟利息,
假設當初貸了300萬,你繳了5年的利息後,第6年開始,你第一期還是得要繳納300萬的利息,
為啥,啊就,你這5年來根本沒還本啊~~利息都是依照本金來計息的,
所以若是手頭上有餘,建議還是先還本會比較好。


房貸有分『固定式』跟『分段式』,
所謂的『固定式』就是一個利率到底都不會變,
會變動的部分,只有央行調升利率,也就是所謂的升息。
利率的部分,是「各家銀行的利率」加上「政府公告的利率」。
因此固定式的在未來會有變動的因素只有:政府公告利率。

『分段式』則為變動式的利率,也就是階段性的變動當時計息的利率。
所以有可能在初期的3年內都是蠻低的利率,之後在調升利率來計。

兩種利率範例,
某銀行推出固定式的利率為:1.95%,
另一家銀行推出分段式利率:前六個月1.67%,第七~十二個月1.87%,第二年開始2.16%。

如果,政府在未來會有升息的動作,
那麼,固定式的利率會比分段式的利率來得划算。
反之,就是分段式的利率會比較划算。

不過政府要多久調一次利率,誰也說不準,反正,就個人自己看著辦囉!! XDDD



至於貸款的成數,一般說來,中古屋可貸的成數約是成交價的七成;
但若是初次購屋者,有可能可以貸到成交價的八成。(這是有問過銀行的)
可是我們.....貸到八成五捏!!! >///<
連仲介都很驚訝,我們怎麼會貸到這麼高,因為我家收入來源只有小鍾~~
小鍾又是一般上班族,薪水就很一般吶!!

後來跟小鍾討論的結果是,除了物件本身的條件外,
小鍾是信用良好的客戶,而且工作性質在銀行裡是優質客戶的條件。
即便我們不是跟小鍾常往來的銀行貸款,但所有的銀行交易資訊都可以從聯徵中心那邊查詢得到。
除了使用信用卡外,我們之前有過貸款,小鍾的繳款都正常,
所謂的『有借有還、再借不難』,就是這個道理。
不要以為不用信用卡、不貸款,都用現金交易是最好的,錯~~錯~~錯~~~
你用現金交易,誰會知道啊!!!!
沒有紀錄,就無從得知你個人有沒有那個還款的信用能力。

在貸款前,我們要預備我們的資產證明。
帶著身份證正本、印章先去「國稅局」申請『財產歸屬資料清單』,
購屋者跟配偶都要申請,這份清單會列出名下的動產、不動產。

然後,小鍾預備了薪資扣繳憑單(?應該吧~再問他),
也附上了我們的投資型保險的保險證明單據,(就是把保險公司寄來最近一期的單子影本附上)
還有小鍾的銀行存摺影本,(把薪資收入影印出來)
預備越多的財力資訊越好,這樣代表你的還款能力足夠。

就是這樣,雖然我家只有小鍾一個人的薪水,
不過,還是可以貸到成交金額的八成五啦!!!!好爽!!! XDDD


然後~小華還推薦我們一個保險--『保障型房貸專案』
我記得這個只有首購房屋的人才能保的樣子,好像啦~~不是記得很清楚。
這個保險不分紅、沒有紅利分配、也沒有紅利給付。
但是,有身故保險金或是喪葬費用保險金跟殘廢保險金。
在保險期間,如果要保人出意外身亡,除了有身故保險金外,房屋剩餘的貸款,也都由保險公司負責。
也就是說,如果屋主(要保人)在保險期間因故過世,
保險公司會把房屋貸款給付清,還會給遺孀一筆身故保險金,這真的很讚!!
畢竟一家之主如果突然意外過世,那麼經濟來源一定成了大問題,
有這種保險的話,對於留下來的人來說,會是很大的幫助。

我跟小鍾都很贊成投保這樣的保險,我們保15年,
因為想15年內,房屋貸款也應該還得差不多了,
即便15年沒還完,應該也剩下不多,那個就還在我能負擔的範圍內吧~
當然,能夠不用上這保險是最好的事,
但~世事難以預料,誰都不能保證那個萬一,
所以我們願意每個月多花個800元來增加一個保障。
其實,我也知道這是小鍾對我的貼心,
有很多人會忌諱,怕觸霉頭,所以不願意去保險,
或是覺得太浪費,雖然每個月800元,但15年下來,也得花上12萬多,
在這樣的考量下,大多數的人是不願意做這樣的保障。
但~萬一,真的萬一,發生了什麼事情,
另一半或許沒工作,也或許有工作、但薪資並沒有很高,
若又有小孩,那麼,要叫他們怎麼去負擔龐大的房貸跟後續的喪葬等費用,
這會非常非常非常辛苦的!!!

可能吧,我跟小鍾都是很實際的人,
很多事情會想到實際面跟最壞的打算,盡可能做些防護的措施。
即便有了萬一,那麼,也讓事情不至於太糟糕囉。





呼~房貸下來後,買方最後要做的步驟就是「驗屋」。
我們也沒看太多的東西,重點要看的就是會不會漏水,這是最重要的,
正好驗屋的那陣子下午都會有午後大雷雨,
這時就可以檢查有沒有漏水,或是哪裡會潑水進來的。

我是看到有人驗屋時,連地磚顏色不一也要賣方負責,
挖勒~~~這也太誇張了一點....
說實話,像我們的想法是,我們買中古屋就是要改造成自己想要的,
因此根本不介意原屋主的裝潢或是設備,
只要沒漏水、沒壁癌、結構沒問題,裝潢可以改變的部分,我們都不會介意,
反正通通都要換掉的啊!!! XDDDD


驗屋完,就是預備交屋,等賣方那邊塗銷完成後,資料備齊,就可以交屋了。

交屋是在仲介公司進行,因為就是書面的資料交付等動作。

代書會把建物所有權狀跟土地所有權狀、土地謄本、契稅等等資料一一交付給我們,
接著就是各項的水電瓦斯等收據,還有房屋鑰匙等都從屋主那邊遞交給我們。
其實當天我們跟屋主都在,只是分坐兩桌,分別進行相關手續啦~


關於購屋的費用部分,我稍微的列一些:

◎房地承購金額(就是成交房價)
◎買方要付的服務費為『成交房價的1%』(這是信義房屋收的成數,各家房仲不一)
◎代書業務費用(其中包含簽約、過戶跟設定費,得看案件有使用的實際情況計算)
◎印花稅、買賣規費、謄本費跟火險、地震險....etc...
◎至於房屋稅、地價稅等,則會在交屋時現場計算,按照交屋當天為限,依照日子來按比例分攤。
(因為是由賣方去繳費,所以就由我們去補貼。)


基本上購屋總共要支出的費用大概就是這些,
因此在計算購屋預算時,請記得把這些費用也加入其中,
不然只把成交房價算進去,預算剛剛好,那可就麻煩了呢!!!



這邊要謝謝信義的代書邱小姐跟遠東銀行的小華,
因為她們兩位的專業協助,讓我們整個流程進行得非常順利,也讓我們輕鬆很多。

能夠找到自己喜歡的房子,然後手續什麼的都進行順利,真的要感激一路上遇到的人,
有他們的協助,讓我跟小鍾輕鬆很多,免去了很多的麻煩,真的很感謝啊~



呼~購屋的部分,就寫到這邊囉。
接下來,我會開始進行裝潢的部分,
裝潢又是一個棘手麻煩的開始,當然,過程會很累很辛苦,
不過一點一滴的看到自己的家完成,我想,最後搬進去時,應該會很有成就感吧!!
小鍾那邊都有更新進度,有興趣的人不妨移駕過去看,
小鍾碎碎唸:買房全記錄
目前進行到粉刷油漆的部分,週五廚具會進場,木工應該要到下週吧~~
下週大工程都可以完工囉!!!





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2 則留言:

  1. 恭喜阿咪有屬於自己的家囉!!!
    期待看到裝潢後的新居風貌喔!

    版主回覆:(08/13/2011 02:29:12 PM)


    呵呵~~~謝謝雪花的祝福啦!! ^O^


    回覆刪除
  2. 不好意思提醒您,服務費應該是1%吧~一成也未免太多了!(應該是打錯了吧?^^)
    另外補充您買房子時的相關費用尚有契稅喔!(通常契稅、地政規費、服務費會是較大的支出項目喔!)

    版主回覆:(08/24/2011 02:25:24 AM)


    謝謝提醒!!! ^^~

    回覆刪除