嗯...是，我們又買屋了。
離我們第一次買屋已經11年，感覺好像才不久前的事一樣，然後....又要重來一次。 Orz
發文這時已經是交屋後的一年半過去....至於會拖這麼久的時間是因為裝潢，透天厝整個打掉重弄很耗時、耗力，再加上疫情影響，最後，終於完成（也代表我們兩個忍這麼久沒說，連身邊親友也很少人知道，守得很累啊～）。
不同的是，
第一次買屋是找華廈大樓，這次則是要找透天厝，
兩種不同類型的房子，預算分配跟預設的條件也都很不同。
開始紀錄的這天是2021．03．10(日期沒寫錯，就是去年開始寫的)，
我們在03．07那天簽約，
房子是當天早上看、中午下斡旋、晚上談，然後就成交，延續上回的速戰速決。
為什麼能這麼快決定，因為我們兩個有很認真做功課，除了了解自己需求、訂出自己能承擔的價格，還有了解附近房價行情，
在談價格時也很堅持自己的底限，兩個人就抱持「有就有、沒有就沒有」，不強求，沒有就再慢慢找就好。
我們不給自己時間壓力，因為一旦給自己時限就會因著限制而著急、有可能會做出倉促、不明智的決定，就慢慢來，悠哉一點，是自己的就一定跑不掉。
起因：
小鍾想換房想了很久，大概2、3年前就跟我提過，不過本人很懶，一想到找房子、交涉、確定、裝修、打包、搬家、東西定位.....很想死。
從去年開始，稍微有點動搖，因為武漢肺炎的關係，沒辦法出國去，幾乎都在家裡的狀態下，被上下樓層小孩的吵鬧聲、樓上木地板踩踏聲夾擊.....很痛苦，小鍾也覺得討厭，
再加上附近的貨運公司不知為啥現在晚上進出都特別吵，他晚上常被吵到睡不好，
好吧....換房吧。
（另外還有一個比較大的因素是跟小鍾家人有關，目前居住的空間無法應付將面臨的需求，所以換房是必須的）
【訂預算】
我們只是一般人，沒有什麼雄偉資產，所以必須先訂出可以承受的房價，不然也沒辦法開始找房子。
＠預算規劃：
1.你的自備款有多少？
一般新成屋大部分可以只要預備一成的自備款就能成交，但若是中古屋，會建議至少要預備三成自備款，
手頭沒有太多現金的人，找新成屋比較適合。
中古屋除了自備款需要比較多外，還得要考慮裝修、裝潢的費用，中古屋問題又稍微多一些（管線老舊、格局更動、漏水等等），
裝潢又得要預備足夠現金，若是身上沒有太多存款的就不建議找中古屋，要不然就是找沒有太舊的新古屋，那種簡單的整理就可以。
2.仲介費用、代書費用、水電瓦斯等等費用分攤。
這個是在自備款之外需要規劃的現金，
仲介費得要看各家房仲的規定，買方收取的費用會是房價的1、2％左右，
然後還有代書協助處理各項事務的費用、以及房子過戶後水電瓦斯等等相關支出。
仲介費佔的比例還蠻重的，以1000萬的成交房價來算，若是收取2％，那仲介費就要20萬，現金喔，所以這個費用也是得要先規劃好的吶～
3.裝潢費、搬家費
房子買了多少要整理一下，這個費用可大可小，依照每個人不同的需求而定。
簡單一點就是重新全室油漆後就搬入也是可以，這樣幾萬元就可以搞定；
但也是有人會花個3、5百萬的把房子打造成符合自己喜好的模樣，
這些就端看每個人自己的需求。
裝潢費如果不夠也是可以貸款，有些銀行有推出修繕裝潢貸款，利率各家銀行不同，就請自行跟銀行洽詢，但要注意，這個也是得要每個月還款，因此貸款前請先評估好自己每個月能負擔的金額喔。
搬家費也是一筆支出，當然也是要看搬的距離跟東西數量（若是特殊物品又有不同的計價），
14年前從頭份搬到台中時，一車3.5噸的車、加上特別包材，費用近6千元；
11年前從台中搬台中（車程5～10分鐘），一車3.5噸的費用約是3000元，
都是有電梯的大樓搬運，所以沒有計樓層費用（若是無電梯、或是有要過大中庭、或是透天厝會有另外的加價費用）。
11年過去，相信價格一定有漲，而且3.5噸的車說真的沒辦法一次把我家的東西搬光，我都是請搬家公司以大型家具為優先，小東西就之後兩個人再用房車慢慢搬，很累。
＠註：已經搬完家就可以說一下費用，這次搬家花了1萬6千多，雖說可以刷卡，但也是一筆不小的費用，
（這回出動7.5噸貨車，真的有夠大台的...11年下來，我家東西增生超多的呀！）
我是找巨力搬家大師，效率跟服務真的很好，有推薦，
這個我應該是之後才會寫吧。
這些都是相關產生的費用，請務必都要先規劃到，不然臨時要去擠錢出來也是很傷腦筋的事情～
我們的狀況，評估後能夠找的是一千萬左右的透天厝，在這金額的房價才不會讓我們失去生活品質，
我們兩個的共識是，不要因為背貸款而得要縮衣節食，太痛苦。
但是啊～這個價格要買透天厝，真的很難，我是指西屯區。
第一個去找的房仲就在我家附近，房仲直接說這附近的二手透天開價都快2千萬，雖然說會幫我們留意其他地區的，不過當然最後也是不了了之。
我們很喜歡附近一個新興區塊，有一棟超氣派、外觀建材看起來就很厲害，嗯，一戶要9千多萬….. Orz
那一區的透天大概是3千萬起跳，真的沒辦法想像要扛3千萬的貸款，還是找適合我們的比較好。
【訂區域】
價格訂下來後就是訂尋找的區域，
當然以小鍾上班方便為主，反正我都窩在家裡，只要偶而出門採買就好（我阿宅欸）。
先在網路上搜尋價格在預算內、距離又不會超級遠的點.....
過年前小鍾看到黎明新村那裡有1千萬多一點的case，兩個，一個坪數稍大、一個坪數小，
稍大那個過完年後就沒看到，下架了，
而坪數小的...嗯，看起來已經賣很久，房屋狀況不好，坪數也只有18坪（建坪、不是地坪喔），沒有車位，
雖然我們很喜歡黎明新村那邊的環境，不過附近也不好停車，加上坪數小、屋況不好，買了一定得要花不少錢裝潢，
想想....
一樣要花裝潢的錢，那不如買低總價、室內坪數合宜、有車位的房子來改。
不過這時候有點猶豫，因為符合預算的案子真的不多，
因此兩人有把尋找的預算提到1200萬左右，但若買到這價位的房子，我們就不能裝潢，最多只能稍微整理就搬進去。
之後往北屯去，因為喜歡中央公園那邊的環境，
附近其實有預算內的案子，可是是平房，一樣都是坪數小、無車位，屋齡大，所以...pass。
有找到一些看起來不錯的物件，像是社區型的透天（有管理室跟車位）、或在巷弄內比較安靜區域裡的透天，環境是不錯、不過坪數都比較大（60多坪），買了之後就沒錢整理房子也不妥...
小鍾就提議往大雅去，
最早小鍾就有說想找大雅那邊的新透天，總價是比西屯區這邊便宜、然後又是新的，至少自備款不用那麼多，剩的錢拿來簡單裝潢也可以，
因此過年前有開車帶我去繞一下，這一繞...我火氣都上來，因為中清路開起來卡到我整個人很不爽（雖然不是我開車），就很煩，
那時候就跟小鍾說我不考慮大雅這邊....
但因為真的沒太多選擇，就只好再往那邊看，後來看到「櫻花大邨」的案子，感覺很不錯，在聯絡仲介前就先騎車過去看看，
除去它稍微偏僻了點之外，環境跟房子、還有價格都是我們可以接受的，
不過......在591上留資料都沒有仲介回應，小鍾只好打電話去問，一開始也是沒接、後來才問到房子早在228的連假時已經成交，可是過好幾天還是看到房子的資料留在網站上沒撤掉，很奇怪，
而且都已經詢問房子相關，照理來說應該知道我們要找房子，但房仲也沒接著問要不要介紹其他的，就掛了電話....嗯...大概不缺客人吧。
喔，說一下這次用的尋屋網站好了。
＊＊實價登錄比價王：https://www.houseprice.tw/
＊＊591房屋交易：https://www.591.com.tw/
＊＊信義房屋：https://www.sinyi.com.tw/
＊＊永慶房仲網：https://www.yungching.com.tw/
若是要找大雅那邊的房子，信義的案子非常非常少，問過信義的房仲，原來他們在大雅沒有分店，所以案子就少。
而591上的案子看起來雖然多，不過很多都是同個案子、不同仲介po，而且可能案子已經售出還繼續放在上頭，這個都要自己去詢問。
信義跟永慶的案子就會明確許多，資訊是確實的，成交後也都會把資料下架，因此比較不用擔心找到卻是「已售出」的那種。
實價登錄比價王我是拿來當作價格參考，當然各房仲網也都會有自己的實價登錄資料，就交叉比對來評估自己覺得可以的出價。
過年後才認真找房子，不過在3/6之前都是網路上看資料、自己騎車去案件附近逛逛而已，並沒有找仲介看房，
網路上不會寫明確實的地址，但我大多數都能找到地點，小鍾都覺得我超神、我也覺得自己很柯南.. XD
房屋案件大多只會說明哪條路或是哪個區域，不過只要有po出一些外觀什麼的照片就有線索去搜尋。
3/6那天本來說是要去大雅看一間社區型的，坪數很大（大概有60坪），
不過吃早餐時小鍾說前一晚有看到龍井那邊有不錯案子，問我覺得怎麼樣，
會這樣說是很早之前我們就有共識是不往龍井那邊找，特別是海線區域是不考慮的，
但跑了北屯、南屯跟大雅後就覺得路程還是很遠，最後決定，如果是龍井的話，只要不過都會南街那邊應該都還在可以考量範圍內。
那天看了3間房（信義的），
一間很偏僻、價格開1280萬（45坪左右，6年屋），屋主沒入住過（買來投資的吧），採光很好，但真的很偏僻，得要考量以後脫手問題，只能pass；
一間離熱鬧的區域不遠，1280萬（32坪左右，41年屋），房內留下很多屋主的東西（很笨重的實木桌椅、床架等等），裝潢不愛（整個得要大改），門前巷子狹窄（大概1台轎車多一點點的空間），不喜歡；
最後一間是社區型，開價1380萬（60多坪，31年屋），屋主先前有整理過（不過對我們來說還是得要裝修），環境很不錯、舒服，但價格大大超出預算，而且坪數大，還是放棄。
雖說這天看的物件都沒符合我們需求，不過倒是提供我們另一個尋屋的方向，
小鍾下午回家就搜尋那區的物件，看到有一間價格有符合需求，但這個不是信義的案子，是永慶的（永慶專約），有多個永慶房仲po同個案子，小鍾就找其中他覺得內容寫得比較詳細的，直接打電話給對方預約看屋時間，
隔天早上去看房、中午下斡旋、晚上談成簽約。
嗯，就這麼迅速。
我們一點都沒有兒戲的態度喔，畢竟買房不是小事，
除了我們兩個都很明確自己需求外，回家後小鍾就先查實價登錄、大概可以算出多少金額是對方有利潤、然後又符合我們可以出價範圍，
嗯，預算都是小鍾負責，我對數字實在沒太多概念，反正談之前兩個人已經確定可以出的最終價格，再多沒有。
這時候就很感謝負責的房仲，我覺得付這2％的服務費很值得，畢竟他們真的很努力幫我們爭取。
『斡旋、成交、交屋』
前一次購屋就有說過，不過這次還是提一下好了，關於從下斡旋後到成交、交屋的流程。
確認好看的案件是自己心儀的，這時候可以下斡旋。
「斡旋」，就是跟屋主談價格，
當然不是自己跟屋主面對面的談，而是委託仲介去談到自己理想的價格，可不是談了就能談成，也是不少機會可能破局的。
要談斡旋前需要簽一份委託書，並且買方要拿出一筆斡旋金，內政部雖然有一份官方版本的要約書就能當代表，但以民間來說，大家還是傾向於拿現金出來談比較有誠意。
斡旋金多少應該是看每家房仲的規定，我們這回是預備10萬元（現金），
若是成交，這斡旋金就會直接納入簽約款中，但若沒有成交，當然就會歸還給買家。
成交後要簽「不動產買賣契約書」，因此在談斡旋前仲介就有提醒，除了帶斡旋金外、還有印章跟身份證件也要帶著。
談斡旋當天一開始會讓買賣雙方打個照面，確認屋主有到場，然後就分別在兩間房間，由仲介去跟屋主談價格，當中仲介會不時回報談的狀況，必要時會過來詢問是否提高購買價格等等...
這是我們這次的狀況啦，在11年前買房那時（別的房仲），有一次談斡旋是屋主沒到場、仲介用電話聯絡，反正那次也沒談成，就當做一個經驗而已。
關於這次付款日程（錢都是先匯到履保專用帳戶內，到確認交屋才會把款項交付賣家）：
＠第一次付款「簽約款」：簽約當日，談成房價的10％，除去斡旋金外，剩下的款項在三日內匯至履保專屬帳號。
＠第二次付款「用印款」：簽約日後兩週(內)，去掉貸款後剩下的金額，一樣也是匯入履保專屬帳號內（可提早匯款）。
這個跟我們上次買房稍微有點不同，上回是完稅後才付第二次款，這回則是完稅前就先付第二次款，這次完稅則不需要付款，
而且上次是按照房價趴數來計，這回則是扣除貸款的金額，這就看各家房仲的流程而定。
＠第三次付款「尾款」：交屋日前，銀行直接撥款到履保專戶。
大部分的人付尾款都是跟銀行貸款（少數不需要貸款的案例我們就pass吧），
貸款的銀行大多是代書會幫忙推薦（會提2、3家適合的銀行讓買家自己決定），我們問過代書是不是要平常有往來的銀行會比較好（可能比較好貸之類），代書說並不會，因為常往來的銀行不一定有做房貸，所以好不好貸還是得要看貸款人跟房屋的條件而定。
一般新成屋能貸到的成數較為高一些（約能貸到8成至8成5），而中古屋則得要看條件，大多是粗估能貸到7成左右，但是啊～小鍾這回又能貸到8成5呢（但我們設定是8成多一點點、沒貸到8成5那麼多）。
除了小鍾的年收入算是可以，他也是銀行的優良戶，頻繁使用信用卡，卡費跟貸款都定時繳清不拖欠（有跟銀行往來才有紀錄可查，也才能讓銀行去評估是否有足夠的還款能力），況且我們還有現在住的這間房子，資產沒問題的，
貸款能貸多少除了房屋條件之外，也得看貸款人的條件而定，穩定的工作收入、有跟銀行正常往來的紀錄，或是有多少動產及不動產（現金存款、股票、保險單、車子、房子、土地等），這都是很重要的，
身邊有親友是那種一輩子說不用信用卡的人、也沒跟銀行貸過款，只相信現金，
我雖然是現金派，但我也還是有使用信用卡（超過20年），
畢竟沒跟銀行往來、銀行根本無從得知這個人的還款能力為何，在沒什麼資本的狀況下，若是有正常還款紀錄給銀行參考，會提高貸款的機率。
喔，這次貸款居然發現有40年房貸，哇嗚，30年都覺得了不起了，居然有到40年，如果40歲買房、那就等於要擔到80歲欸（不過可以提早還款就是）。
另外對於手上現金有限的人來說，「寬限期」是另一個選擇，有些銀行還提出「5年寬限期」欸，
但我不建議用那麼久的寬限期，畢竟寬限期內雖然只要付利息很輕鬆，可是本金一點都沒少，實在不划算，若是手上有餘、建議還是先還本金，這樣後續利息也會稍微少一些。
啊～不過有些人是抱著投資心態，想說買個地點跟屋況都不錯、以後好脫手的案件，在寬限期到期前加價脫手，
欸，也不是不行，但是.....賣房需要付「房地合一稅」跟「土地增值稅」等賦稅，新制「房地合一稅」規定若持有時間在2年內，稅率為45％，2～5年則是35％，5～10年20％，超過10年是15％，
一般寬限期最多是3年（5年那種還是比較少），以持有3年來講，要付上35％的稅，跟持有5年後再賣就差了15％的稅，差很多。
而且每次換屋要付的仲介費、搬家費、裝潢費...等等支出也是不少錢，
所以可能要先自己算算這樣的方式有沒有划算會比較好啦～
簽約時代書會大致抓一個時程表，把什麼時間要進行哪個步驟寫出來，讓買賣雙方能有個底、也能按著時程去預備，順利的話基本上交屋都會提早，我們這兩次交屋時間都是提早的，
本來預計4月27日交屋，不過貸款手續進行很順利，所以提早到4月14日就交屋。
交屋前仲介約了我們先去驗屋，
我們就去看一下怎麼開門之類（欸...門有點麻煩，等寫裝潢時再說），至於房子狀況….就當初我們看的那樣，看一看就好，大部分時間是在跟仲介閒聊..哈～
交屋當日，買賣雙方到場，由代書交付土地所有權狀等資料，並計算地價稅、房屋稅、水電瓦斯等等費用各自補付（這個就要用現金，按日子去計算買賣雙方要付的比例金額給對方），還要付代書費（一樣是現金），這些費用事前代書都會傳訊息交待。
另外仲介也會把收取的服務費開發票給買賣雙方（永慶的話，買方是收房價的2％當服務費、賣方則是收4％），記得要留著，房地合一稅裡仲介的服務費是可以申報扣除的，但...單據一定得要留，遺失就沒辦法證明啦！
最後就是交付房屋鑰匙，完成手續，結束。
感謝這次信義跟永慶的仲介，雖然沒能在信義成交，但仲介妹妹可是非常努力的幫我們尋找標的，真的感謝。
永慶的桂先生很細心，從他po的案件網頁就了解，他有些資訊是跟別人不同，後來有問過他，他說他會再去拍一些物件細節，
這種說明清楚的就正好符合我跟小鍾的喜好，也才能在這一片陌生的仲介中出線。
而且過程當中解說清楚，我們對房子有疑問的部份還追問到前前屋主那邊（都在他們那裡成交，所以有資料），幫我們解答，並不會隨便打發我們。
斡旋時也是盡力的幫我們爭取，真的、真的很感謝，
這種服務費我們就是付得很心甘情願的。
呼～大概就這樣簡單的紀錄，
寫的是很簡單，但實際上找房、看房、斡旋一直到交屋這當中的辛苦只有自己經歷過才有體會，很累呀～
可是接下來是更累的過程：裝潢、打包、搬家、定位、開始新生活。
就....讓我慢慢的紀錄了。
待續….
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