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阿咪記錄事件簿:


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2022年9月24日 星期六

【買屋二回目】初次入手透天厝 尋屋開始到成交

20200229_201446
嗯...是,我們又買屋了。
離我們第一次買屋已經11年,感覺好像才不久前的事一樣,然後....又要重來一次。 Orz
發文這時已經是交屋後的一年半過去....至於會拖這麼久的時間是因為裝潢,透天厝整個打掉重弄很耗時、耗力,再加上疫情影響,最後,終於完成(也代表我們兩個忍這麼久沒說,連身邊親友也很少人知道,守得很累啊~)。


不同的是,
第一次買屋是找華廈大樓,這次則是要找透天厝,
兩種不同類型的房子,預算分配跟預設的條件也都很不同。


開始紀錄的這天是2021.03.10(日期沒寫錯,就是去年開始寫的),
我們在03.07那天簽約
房子是當天早上看、中午下斡旋、晚上談,然後就成交,延續上回的速戰速決。 
為什麼能這麼快決定,因為我們兩個有很認真做功課,除了了解自己需求、訂出自己能承擔的價格,還有了解附近房價行情,
在談價格時也很堅持自己的底限,兩個人就抱持「有就有、沒有就沒有」,不強求,沒有就再慢慢找就好。
我們不給自己時間壓力,因為一旦給自己時限就會因著限制而著急、有可能會做出倉促、不明智的決定,就慢慢來,悠哉一點,是自己的就一定跑不掉。


起因:
小鍾想換房想了很久,大概2、3年前就跟我提過,不過本人很懶,一想到找房子、交涉、確定、裝修、打包、搬家、東西定位.....很想死。
從去年開始,稍微有點動搖,因為武漢肺炎的關係,沒辦法出國去,幾乎都在家裡的狀態下,被上下樓層小孩的吵鬧聲、樓上木地板踩踏聲夾擊.....很痛苦,小鍾也覺得討厭,
再加上附近的貨運公司不知為啥現在晚上進出都特別吵,他晚上常被吵到睡不好,
好吧....換房吧。
另外還有一個比較大的因素是跟小鍾家人有關,目前居住的空間無法應付將面臨的需求,所以換房是必須的



【訂預算】

我們只是一般人,沒有什麼雄偉資產,所以必須先訂出可以承受的房價,不然也沒辦法開始找房子。

@預算規劃:
1.你的自備款有多少?
一般新成屋大部分可以只要預備一成的自備款就能成交,但若是中古屋,會建議至少要預備三成自備款,
手頭沒有太多現金的人,找新成屋比較適合。
中古屋除了自備款需要比較多外,還得要考慮裝修、裝潢的費用,中古屋問題又稍微多一些(管線老舊、格局更動、漏水等等),
裝潢又得要預備足夠現金,若是身上沒有太多存款的就不建議找中古屋,要不然就是找沒有太舊的新古屋,那種簡單的整理就可以。

2.仲介費用、代書費用、水電瓦斯等等費用分攤。
這個是在自備款之外需要規劃的現金,
仲介費得要看各家房仲的規定,買方收取的費用會是房價的1、2%左右,
然後還有代書協助處理各項事務的費用、以及房子過戶後水電瓦斯等等相關支出。
仲介費佔的比例還蠻重的,以1000萬的成交房價來算,若是收取2%,那仲介費就要20萬,現金喔,所以這個費用也是得要先規劃好的吶~

3.裝潢費、搬家費
房子買了多少要整理一下,這個費用可大可小,依照每個人不同的需求而定。
簡單一點就是重新全室油漆後就搬入也是可以,這樣幾萬元就可以搞定;
但也是有人會花個3、5百萬的把房子打造成符合自己喜好的模樣,
這些就端看每個人自己的需求。
裝潢費如果不夠也是可以貸款,有些銀行有推出修繕裝潢貸款,利率各家銀行不同,就請自行跟銀行洽詢,但要注意,這個也是得要每個月還款,因此貸款前請先評估好自己每個月能負擔的金額喔。

搬家費也是一筆支出,當然也是要看搬的距離跟東西數量(若是特殊物品又有不同的計價),
14年前從頭份搬到台中時,一車3.5噸的車、加上特別包材,費用近6千元;
11年前從台中搬台中(車程5~10分鐘),一車3.5噸的費用約是3000元,
都是有電梯的大樓搬運,所以沒有計樓層費用(若是無電梯、或是有要過大中庭、或是透天厝會有另外的加價費用)。
11年過去,相信價格一定有漲,而且3.5噸的車說真的沒辦法一次把我家的東西搬光,我都是請搬家公司以大型家具為優先,小東西就之後兩個人再用房車慢慢搬,很累。
@註:已經搬完家就可以說一下費用,這次搬家花了1萬6千多,雖說可以刷卡,但也是一筆不小的費用,
(這回出動7.5噸貨車,真的有夠大台的...11年下來,我家東西增生超多的呀!)
我是找巨力搬家大師,效率跟服務真的很好,有推薦,
這個我應該是之後才會寫吧。



這些都是相關產生的費用,請務必都要先規劃到,不然臨時要去擠錢出來也是很傷腦筋的事情~


我們的狀況,評估後能夠找的是一千萬左右的透天厝,在這金額的房價才不會讓我們失去生活品質,
我們兩個的共識是,不要因為背貸款而得要縮衣節食,太痛苦。

但是啊~這個價格要買透天厝,真的很難,我是指西屯區。
第一個去找的房仲就在我家附近,房仲直接說這附近的二手透天開價都快2千萬,雖然說會幫我們留意其他地區的,不過當然最後也是不了了之。
我們很喜歡附近一個新興區塊,有一棟超氣派、外觀建材看起來就很厲害,嗯,一戶要9千多萬….. Orz
那一區的透天大概是3千萬起跳,真的沒辦法想像要扛3千萬的貸款,還是找適合我們的比較好。



【訂區域】

價格訂下來後就是訂尋找的區域,
當然以小鍾上班方便為主,反正我都窩在家裡,只要偶而出門採買就好(我阿宅欸)。
先在網路上搜尋價格在預算內、距離又不會超級遠的點.....


過年前小鍾看到黎明新村那裡有1千萬多一點的case,兩個,一個坪數稍大、一個坪數小,
稍大那個過完年後就沒看到,下架了,
而坪數小的...嗯,看起來已經賣很久,房屋狀況不好,坪數也只有18坪(建坪、不是地坪喔),沒有車位,
雖然我們很喜歡黎明新村那邊的環境,不過附近也不好停車,加上坪數小、屋況不好,買了一定得要花不少錢裝潢,
想想....
一樣要花裝潢的錢,那不如買低總價、室內坪數合宜、有車位的房子來改。


不過這時候有點猶豫,因為符合預算的案子真的不多,
因此兩人有把尋找的預算提到1200萬左右,但若買到這價位的房子,我們就不能裝潢,最多只能稍微整理就搬進去。

之後往北屯去,因為喜歡中央公園那邊的環境,
附近其實有預算內的案子,可是是平房,一樣都是坪數小、無車位,屋齡大,所以...pass。
有找到一些看起來不錯的物件,像是社區型的透天(有管理室跟車位)、或在巷弄內比較安靜區域裡的透天,環境是不錯、不過坪數都比較大(60多坪),買了之後就沒錢整理房子也不妥...

小鍾就提議往大雅去,
最早小鍾就有說想找大雅那邊的新透天,總價是比西屯區這邊便宜、然後又是新的,至少自備款不用那麼多,剩的錢拿來簡單裝潢也可以,
因此過年前有開車帶我去繞一下,這一繞...我火氣都上來,因為中清路開起來卡到我整個人很不爽(雖然不是我開車),就很煩,
那時候就跟小鍾說我不考慮大雅這邊....
但因為真的沒太多選擇,就只好再往那邊看,後來看到「櫻花大邨」的案子,感覺很不錯,在聯絡仲介前就先騎車過去看看,
除去它稍微偏僻了點之外,環境跟房子、還有價格都是我們可以接受的,
不過......在591上留資料都沒有仲介回應,小鍾只好打電話去問,一開始也是沒接、後來才問到房子早在228的連假時已經成交,可是過好幾天還是看到房子的資料留在網站上沒撤掉,很奇怪,
而且都已經詢問房子相關,照理來說應該知道我們要找房子,但房仲也沒接著問要不要介紹其他的,就掛了電話....嗯...大概不缺客人吧。


喔,說一下這次用的尋屋網站好了。

**實價登錄比價王https://www.houseprice.tw/
**591房屋交易https://www.591.com.tw/
**信義房屋https://www.sinyi.com.tw/
**永慶房仲網https://www.yungching.com.tw/

若是要找大雅那邊的房子,信義的案子非常非常少,問過信義的房仲,原來他們在大雅沒有分店,所以案子就少。
而591上的案子看起來雖然多,不過很多都是同個案子、不同仲介po,而且可能案子已經售出還繼續放在上頭,這個都要自己去詢問。
信義跟永慶的案子就會明確許多,資訊是確實的,成交後也都會把資料下架,因此比較不用擔心找到卻是「已售出」的那種。
實價登錄比價王我是拿來當作價格參考,當然各房仲網也都會有自己的實價登錄資料,就交叉比對來評估自己覺得可以的出價。


過年後才認真找房子,不過在3/6之前都是網路上看資料、自己騎車去案件附近逛逛而已,並沒有找仲介看房,
網路上不會寫明確實的地址,但我大多數都能找到地點,小鍾都覺得我超神、我也覺得自己很柯南.. XD
房屋案件大多只會說明哪條路或是哪個區域,不過只要有po出一些外觀什麼的照片就有線索去搜尋。
3/6那天本來說是要去大雅看一間社區型的,坪數很大(大概有60坪),
不過吃早餐時小鍾說前一晚有看到龍井那邊有不錯案子,問我覺得怎麼樣,
會這樣說是很早之前我們就有共識是不往龍井那邊找,特別是海線區域是不考慮的,
但跑了北屯、南屯跟大雅後就覺得路程還是很遠,最後決定,如果是龍井的話,只要不過都會南街那邊應該都還在可以考量範圍內。
那天看了3間房(信義的),
一間很偏僻、價格開1280萬(45坪左右,6年屋),屋主沒入住過(買來投資的吧),採光很好,但真的很偏僻,得要考量以後脫手問題,只能pass;
一間離熱鬧的區域不遠,1280萬(32坪左右,41年屋),房內留下很多屋主的東西(很笨重的實木桌椅、床架等等),裝潢不愛(整個得要大改),門前巷子狹窄(大概1台轎車多一點點的空間),不喜歡;
最後一間是社區型,開價1380萬(60多坪,31年屋),屋主先前有整理過(不過對我們來說還是得要裝修),環境很不錯、舒服,但價格大大超出預算,而且坪數大,還是放棄。

雖說這天看的物件都沒符合我們需求,不過倒是提供我們另一個尋屋的方向,
小鍾下午回家就搜尋那區的物件,看到有一間價格有符合需求,但這個不是信義的案子,是永慶的(永慶專約),有多個永慶房仲po同個案子,小鍾就找其中他覺得內容寫得比較詳細的,直接打電話給對方預約看屋時間,
隔天早上去看房、中午下斡旋、晚上談成簽約。

嗯,就這麼迅速。

我們一點都沒有兒戲的態度喔,畢竟買房不是小事,
除了我們兩個都很明確自己需求外,回家後小鍾就先查實價登錄、大概可以算出多少金額是對方有利潤、然後又符合我們可以出價範圍,
嗯,預算都是小鍾負責,我對數字實在沒太多概念,反正談之前兩個人已經確定可以出的最終價格,再多沒有。
這時候就很感謝負責的房仲,我覺得付這2%的服務費很值得,畢竟他們真的很努力幫我們爭取。




『斡旋、成交、交屋』

前一次購屋就有說過,不過這次還是提一下好了,關於從下斡旋後到成交、交屋的流程。


確認好看的案件是自己心儀的,這時候可以下斡旋。
斡旋」,就是跟屋主談價格,
當然不是自己跟屋主面對面的談,而是委託仲介去談到自己理想的價格,可不是談了就能談成,也是不少機會可能破局的。
要談斡旋前需要簽一份委託書,並且買方要拿出一筆斡旋金,內政部雖然有一份官方版本的要約書就能當代表,但以民間來說,大家還是傾向於拿現金出來談比較有誠意。
斡旋金多少應該是看每家房仲的規定,我們這回是預備10萬元(現金),
若是成交,這斡旋金就會直接納入簽約款中,但若沒有成交,當然就會歸還給買家。
成交後要簽「不動產買賣契約書」,因此在談斡旋前仲介就有提醒,除了帶斡旋金外、還有印章跟身份證件也要帶著。
談斡旋當天一開始會讓買賣雙方打個照面,確認屋主有到場,然後就分別在兩間房間,由仲介去跟屋主談價格,當中仲介會不時回報談的狀況,必要時會過來詢問是否提高購買價格等等...
這是我們這次的狀況啦,在11年前買房那時(別的房仲),有一次談斡旋是屋主沒到場、仲介用電話聯絡,反正那次也沒談成,就當做一個經驗而已。


關於這次付款日程(錢都是先匯到履保專用帳戶內,到確認交屋才會把款項交付賣家):
@第一次付款「簽約款」:簽約當日,談成房價的10%,除去斡旋金外,剩下的款項在三日內匯至履保專屬帳號。
@第二次付款「用印款」:簽約日後兩週(內),去掉貸款後剩下的金額,一樣也是匯入履保專屬帳號內(可提早匯款)。
這個跟我們上次買房稍微有點不同,上回是完稅後才付第二次款,這回則是完稅前就先付第二次款,這次完稅則不需要付款,
而且上次是按照房價趴數來計,這回則是扣除貸款的金額,這就看各家房仲的流程而定。

@第三次付款「尾款」:交屋日前,銀行直接撥款到履保專戶。
大部分的人付尾款都是跟銀行貸款(少數不需要貸款的案例我們就pass吧),
貸款的銀行大多是代書會幫忙推薦(會提2、3家適合的銀行讓買家自己決定),我們問過代書是不是要平常有往來的銀行會比較好(可能比較好貸之類),代書說並不會,因為常往來的銀行不一定有做房貸,所以好不好貸還是得要看貸款人跟房屋的條件而定。
一般新成屋能貸到的成數較為高一些(約能貸到8成至8成5),而中古屋則得要看條件,大多是粗估能貸到7成左右,但是啊~小鍾這回又能貸到8成5呢(但我們設定是8成多一點點、沒貸到8成5那麼多)。
除了小鍾的年收入算是可以,他也是銀行的優良戶,頻繁使用信用卡,卡費跟貸款都定時繳清不拖欠(有跟銀行往來才有紀錄可查,也才能讓銀行去評估是否有足夠的還款能力),況且我們還有現在住的這間房子,資產沒問題的,
貸款能貸多少除了房屋條件之外,也得看貸款人的條件而定,穩定的工作收入、有跟銀行正常往來的紀錄,或是有多少動產及不動產(現金存款、股票、保險單、車子、房子、土地等),這都是很重要的,
身邊有親友是那種一輩子說不用信用卡的人、也沒跟銀行貸過款,只相信現金,
我雖然是現金派,但我也還是有使用信用卡(超過20年),
畢竟沒跟銀行往來、銀行根本無從得知這個人的還款能力為何,在沒什麼資本的狀況下,若是有正常還款紀錄給銀行參考,會提高貸款的機率。

喔,這次貸款居然發現有40年房貸,哇嗚,30年都覺得了不起了,居然有到40年,如果40歲買房、那就等於要擔到80歲欸(不過可以提早還款就是)。
另外對於手上現金有限的人來說,「寬限期」是另一個選擇,有些銀行還提出「5年寬限期」欸,
但我不建議用那麼久的寬限期,畢竟寬限期內雖然只要付利息很輕鬆,可是本金一點都沒少,實在不划算,若是手上有餘、建議還是先還本金,這樣後續利息也會稍微少一些。
啊~不過有些人是抱著投資心態,想說買個地點跟屋況都不錯、以後好脫手的案件,在寬限期到期前加價脫手,
欸,也不是不行,但是.....賣房需要付「房地合一稅」跟「土地增值稅」等賦稅,新制「房地合一稅」規定若持有時間在2年內,稅率為45%,2~5年則是35%,5~10年20%,超過10年是15%,
一般寬限期最多是3年(5年那種還是比較少),以持有3年來講,要付上35%的稅,跟持有5年後再賣就差了15%的稅,差很多。
而且每次換屋要付的仲介費、搬家費、裝潢費...等等支出也是不少錢,
所以可能要先自己算算這樣的方式有沒有划算會比較好啦~



簽約時代書會大致抓一個時程表,把什麼時間要進行哪個步驟寫出來,讓買賣雙方能有個底、也能按著時程去預備,順利的話基本上交屋都會提早,我們這兩次交屋時間都是提早的,
本來預計4月27日交屋,不過貸款手續進行很順利,所以提早到4月14日就交屋。

交屋前仲介約了我們先去驗屋,
我們就去看一下怎麼開門之類(欸...門有點麻煩,等寫裝潢時再說),至於房子狀況….就當初我們看的那樣,看一看就好,大部分時間是在跟仲介閒聊..哈~

交屋當日,買賣雙方到場,由代書交付土地所有權狀等資料,並計算地價稅、房屋稅、水電瓦斯等等費用各自補付(這個就要用現金,按日子去計算買賣雙方要付的比例金額給對方),還要付代書費(一樣是現金),這些費用事前代書都會傳訊息交待。
另外仲介也會把收取的服務費開發票給買賣雙方(永慶的話,買方是收房價的2%當服務費、賣方則是收4%),記得要留著,房地合一稅裡仲介的服務費是可以申報扣除的,但...單據一定得要留,遺失就沒辦法證明啦!

最後就是交付房屋鑰匙,完成手續,結束。

感謝這次信義跟永慶的仲介,雖然沒能在信義成交,但仲介妹妹可是非常努力的幫我們尋找標的,真的感謝。
永慶的桂先生很細心,從他po的案件網頁就了解,他有些資訊是跟別人不同,後來有問過他,他說他會再去拍一些物件細節,
這種說明清楚的就正好符合我跟小鍾的喜好,也才能在這一片陌生的仲介中出線。
而且過程當中解說清楚,我們對房子有疑問的部份還追問到前前屋主那邊(都在他們那裡成交,所以有資料),幫我們解答,並不會隨便打發我們。
斡旋時也是盡力的幫我們爭取,真的、真的很感謝,
這種服務費我們就是付得很心甘情願的。



呼~大概就這樣簡單的紀錄,
寫的是很簡單,但實際上找房、看房、斡旋一直到交屋這當中的辛苦只有自己經歷過才有體會,很累呀~
可是接下來是更累的過程:裝潢、打包、搬家、定位、開始新生活。
就....讓我慢慢的紀錄了。 


待續….

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